凡盛资本一周地产金融新闻精粹 | 06.15–06.21

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温哥华办公楼市场需求将持续强劲

自COVID-19出现三个月以来,一份新报告强调了虽然疫情对温哥华市中心办公楼市场产生了短期影响,但在大流行之后,中长期内的前景将十分乐观。世邦魏理仕(CBRE)温哥华的全国投资团队表示,转租行为使办公室的空置率从大流行前的严重短缺状态的2.2%上升至4%(仍处于低空置率)的水平,而转租活动从2019年底的37家增加到本周的90家—总共约500,000平方英尺。

温哥华市中心的现有转租中,仅有6处面积超过10,000平方英尺,只有5处面积大于 20,000 平方英尺的房屋。由于暂时的不确定性使转租活动增加,一些租户暂停签定租赁合同或拒绝办理入住。在大流行之前,温哥华市中心的办公楼市场有望迅速消化390万平方英尺在建办公空楼的新供应,该供应在过去几个月中一直没有延误。在建办公空楼将占温哥华市中心办公楼市场的16%,其中有66%的空间是在危机爆发之前被预先租赁的,这被认为是很高的预先租赁率。

大流行前的预计是,到2024年空置率将达到4%,但现在预计将升至7%,仍处于8%的健康”平衡办公市场”率之下。CBRE强调,这是一个”极其保守的预测”。报告称:“尽管目前需求已减弱,但鉴于宏观经济基本面强劲,随着经济开始开放,我们预计COVID之前的需求趋势将在很大程度上恢复。”分析人士称,预计卑诗省的经济反弹有望在2021年引领所有省份,交通基础设施和能源等重大建设项目将成为经济复苏的催化剂。

该报告承认,COVID-19将对实体工作空间产生持久影响,特别是房东和租户对健康方面的处理以及远程工作的出现。不过分析人士认为,对于在家工作的渴望被高估了,还有其他因素如孤独,晋升率降低以及“人类固有的竞争因素“等,公司会考虑为员工提供更大的工作空间。

报告还称:“从历史上看,与全球大多数市场相比,温哥华基本上仍然是世界上最强大的办公市场之一。”世邦魏理仕(CBRE)报告说,温哥华主要办公场所房东的租金收取率超过90%,并且在大流行最严重的时期不断增加。大流行对租金,房东收入和办公楼价值的影响预计将很有限。此外,温哥华的科技行业预计将继续成为办公空间需求的重要推动力,该市的高科技产业一直在带来人口增长并吸引高技能移民。

源: DailyHive

温哥华住房市场在寻求新的平衡:从公寓转向租赁

温哥华住房市场在寻求新的平衡:从公寓转向租赁温哥华正在考虑首次使用新的租赁区划权,提议进行修改以使开发商更容易在许多商业区建造更高的公寓,如果他们选择开发出租公寓而不是卖售公寓。温市高级住房规划师EdnaCho表示,本周将在市议会提出的此项修订案是该市政府试图转向所谓的‘房屋的正确供应‘。

随着越来越多的温哥华人无法拥有房屋,“正确的供应”包括更多的专门租赁公寓,尤其是适合家庭的出租公寓,而不是高端公寓和对许多当地人来说过于昂贵的独立屋。

在规划部门称为“C-2区”的区域(沿街区划分为四层,混合的商业和住宅开发区),开发商长期以来一直青睐更有利可图的售卖公寓项目,而不是出租公寓项目。

Cho说,一般来说,如果一年中温市收到约9份混合用途开发申请项目,那么大概有7份是申请开发售卖公寓,只有2份是开发出租公寓。本周在座谈会的提案试图通过允许开发人员在这些区域已经允许的四层基础上再增加两层(如果他们是出租而不是售卖)来改变这种房屋供应平衡。

拟议的章程依据了NDP2018年的决定,允许各市限制房屋保有权为出租。通常情况下此方式被称为“仅出租区”,但在这种情况下,它不仅仅只是出租,因为在这些C-2区域中仍允许开发四层的售卖公寓。但是,新的出租区域划分方式将使该城市能够提供额外的高度和密度补贴,特别是用于出租房屋的开发。

这些变化可能会影响城市的许多主要街区:金斯威(Kingsway),西四街(West4th Avenue),南弗雷泽(SouthFraser),邓巴街(DunbarStreet)和阿布特斯村(ArbutusVillage)的一部分。新的分区将不适用于最近完成规划的区域,例如Marpole,Grandview-Woodland和Cambie走廊,或者不适用于Broadway走廊,这些区域已有其特定规划。

当前,寻求额外密度的开发商需要向市府申请改规划,这会增加大量的时间、金钱和不确定性。拟议的修订将允许开发商跳过该规划步骤,而直接跳转到满足特定条件的项目的最多六层的开发许可申请。

粗略的模板如下所示:底层将是商业/零售空间。第二层将是商业的,例如办公室,或住宅。其余楼层均为出租公寓,其中35%必须适合家庭,有两个或两个以上的卧室。这些项目还需要符合绿色建筑标准。如果本周市议会将这一变更提交给今年夏天晚些时候举行的公开听证会,则修订后的章程可能会在今年秋天生效。

(来源: VancouverSun)

温市中心West End 新建且昂贵的出租公寓需求强劲

温市中心West End 新建且昂贵的出租公寓需求强劲

温哥华市中心West End一栋新建的专用出租公寓的业主表示,他惊讶于已成功出租掉租金昂贵的108套房屋中的三分之一。

拥有位于Bidwell街1188号一座22层高的建筑的RelianceProperties总裁兼首席执行官乔恩·斯托维尔(JonStovell)表示,零售业和酒店业的经济衰退和失业情况非常明显,但“更多不在这些行业工作的人仍在工作。”斯托维尔说,Reliance自去年11月开盘以来已经签约的35个租户中,约有25%告知公司,他们来自省外或外国,将在温哥华开始新的工作。

其中包括DebasishDutta, 3月中旬,他和他的配偶在旅行限制之前从爱达荷州的博伊西搬到温哥华。Dutta一直在温哥华为美国一家”进入AI和机器学习”的公司远程工作。而他的配偶,拥有数据科学背景,已开始在本地公司的工作。

根据Reliance公司的数据,Bidwell的昂贵租金——每月在2190加元至4700加元之间,不包括顶层公寓——使得租客池有限。事实上,“即使在大流行期间,他们在相对较短的时间已经能够租赁这么多的单位,我认为这是相当令人惊叹的,这显示了需求,”Ferreira说。

他补充说,”考虑到每年租金上涨的限制”,开发出租公寓的开发商正在牺牲他们可以吸引的高薪消费者。“人们误以为持有这些建筑物对于那些建造它们的人来说都是摇钱树。他说,”事实上建造它们是一项巨大的财务承诺,因为只有出售公寓才能迅速收回成本“。

源: VancouverSun)

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