Month: June 2021

星光集团继续扩展卑诗省业务，又购入5栋公寓楼  加拿大最大多户住宅私人投资公司之一的星光集团（Starlight），在卑诗省的业务继续扩展，最近又购置了5栋大温的公寓楼共计465个单位。  星光集团总部位于多伦多，旗下在加拿大以及美国已拥有约7万套多户住宅单位。该公司本月还宣布他们将在卑诗省省会维多利亚拓展业务，使他们再增485个单位。  集团主席兼总执行官Daniel Drimmer称这个最新的交易为“千载难逢”的投资组合。  “这些高质量的楼盘将会很好的配合我们在温哥华市中心西端现有的资产组合，使我们在该区域更加有协同优势。” Drimmer在一个声明中表示。目前尚未透露关于价钱的信息。  在一封给投资者的信中，蒙特利尔（BMO）银行市场分析师Joanne Chen预计多户住宅的板块即将迎来复苏。  “我们相信我们研究覆盖的多户住宅房地产投资信托公司向投资者提供了极具吸引力的投资。他们聚焦重点市区市场，有稳健的资产负债表，注重集合优势和丰富的管理经验。”Chen写道。  绝大多数省份都对住宅板块有租金限制，Desjardins分析师Michael Markidis最近的一份报告称，不知道最近Statistics Canada放出的通货膨胀数据会不会影响立法规定的租金上涨，该数据显示消费者物价指数在五月份上涨3.6%。  “根据住宅租赁法的条例，我们相信2022年度的指导租金上调率为1.2%。”Markidis谈及安大略省时说道。  这个加拿大人口最多的省份已冻结2021年租金上涨。这跟卑诗省大同小异，卑诗省已冻结本年的租金上涨。  Starlight在疫情期间业务持续增长，并且强调他们在上升市场将继续扩展业务。  该公司最近的交易包含两栋在西温地标性的公寓楼，一个在2190 Bellevue Ave，11层高共计62个单位。另一个在2222 Bellevue，11层高共计100个单位。  在温哥华，他们已购置  15层高，共计109个单位的公寓楼，坐落于945 Jervis St  19层高，共计143个单位的公寓楼，坐落于1348 Barclay St  9层高，共计51个单位的公寓楼，坐落于1454 Pendrell St 温哥华租房市场回涨，仍为加拿大最高水平 大温地区租金水平保持在全国最高，五月份一居室平均租金对比四月份上涨2.4%，二居室上涨7.7%，达到每月$2760加元。  根据Bullpen Research and Consulting的“全国租房报告”以及Rental.ca，整体来看，对比四月份，加拿大平均租金在五月份上涨2%，达到$1708加元。此为经过连续六个月的下降后首次上涨。  报告称：“因为受到各种新冠疫情相关的影响，租金水平一年都在下降，而现在加拿大租房市场正在复苏。对比上个月，月租金在自去年10月份后首次上涨。”  根据CMHC数据，大温地区空置率，截止至2020年12月份为2.3%，此数据对比前年上涨了1%。  但Bullpen警告道，空置率随时都会收紧。  “重开边境，移民，留学生以及旅客的回归，租金必定会涨。2021年秋季对于房东和租客来说将会是比较忙的一个季节。”Bullpen Research主席兼首席运行官 Ben Myers说道。  研究表明，温哥华的一居室以及两居室的租金水平继续领跑全国35个城市。  大温地区一居室平均每月的租金年同比下降2%，但是两居室上涨了8.2%。  温哥华公寓租金月同比的增长为全国最大，上涨5.4%，达到每月$2315加元。Myers说道 …

温市府员工主任呼吁暂停 “零排放”要求  住宅建商们为新上任的温哥华市员工主任的一项提议点赞：暂停执行对新建独立屋以及联排屋要求“零排放”，暂停期为一年。  这个提议是改革本市住宅许可证申请长期积压的一系列措施之一。  市政府专员6月2日撰写的该报告将会提交到市议会，报告还建议取消执行在某些区域的建筑设计指导，并称市政府新的和旧的条条框框已到了让人奔溃的边缘。  打个比方：树木保护法则要求新建独立屋或联排屋提供一份树艺家报告，该报告将花费$1500加元并影响施工进度。  “我们法规的复杂程度，加上技术上的差距，新冠疫情的影响以及市府收益减少带来的资源局限，导致了申请需求量和市府处理申请能力之间无法继续维持的不平衡。” 近期新上任的城市经理Paul Mochrie说道。  温哥华住宅建筑商们表示，一个住宅的建筑申请长达两年以上。  “我们真心希望市府专员的建议能被市议会采纳，迈出提高申请效率和服务水平，以及减少批复等待时间各项措施的第一步。” 温哥华住宅建筑协会 (HAVAN) 首席执行官 Ron Rapp说道。  导致批准冗长的其中一个原因是市府要求新建房屋符合超高的减排标准，这是温哥华力争成为加拿大最环保的城市的措施之一。  该报告建议： “若零排放的条例往后延迟一年实施，市府专员可以在实施零排放管理框架之前，专注于清理手中积堆的申请。”   根据2019年温哥华住宅建筑协会的一份研究表明，实施零排放条例将给新建的独立屋增加约$48000加元的成本。  零排放指的是一个住宅能产生的能量比消耗的能量多，达到此目的通常需要更高效更环保的窗户，比正常更厚实的绝缘材料，太阳电池版以及其他措施。此为卑诗省目前建筑规范最后一步的目标。  Clay Construction Inc的创始人兼即将上任加拿大建筑协会主席 Larry Clay表示零排放正在被考虑收入加拿大全国建筑规范条例。  他还说道，新房增加几万加元建筑费用在像温哥华这样的高房价市场来讲对房价影响不算什么，但是在卑诗省或加拿大其他地方则不同。  温哥华市长Kennedy Stewart此前口头支持这项提议，说他听说建商们要找到符合这些条例的建材都有困难，例如三层高以下的房子必须电热供暖。  尽管卑诗省天然气很丰富并且很受购房者的欢迎，但天然气属于石油燃料因此不符合目前的建筑标准。 “供应链刚起步。” 市长说道。  六月一日起，西温和北温成为加拿大第一批建筑规范强制零排放的城市，实施卑诗省建筑规范的第五步。  工业开发商如何解决土地资源短缺？ 往“上”走  工业市场是温哥华商业地产界唯一一个过去20年没有跟上时代变化的板块。尽管面对着跟其他板块一样土地供应不足的问题，工业市场的问题更多在于其特殊的用途上以及工业土地的地点上，该市场可开发的土地正在快速流失而且难以将其他土地转换用途而来。  尽管温哥华工业地产开发商可能会越来越少土地可以用，他们在天上有很多空间可以发挥。此时此刻，越来越多的开发商充分利用这一点，选择往 “上” 建更多空间，而不是往 “横”的开发。  农业用地被土地委员会顽强的守护着，直接排除掉了很多潜在的土地变性可能性。 纵观地区内工业空置率在2%以下浮动， 而其中城市地区空置率则在1%以下，使得工业房产很难释放出来用作未来发展。疫情的影响则更加加剧了这样的行情，电商的大热使得可用的空间很快被供应商以及生产商抢走。  最终的结果是 “往上走”成了少数能够解决工业市场空间不足的方案。温哥华近几年有不少混合用途的建筑，例如轻工业用途配合办公室，零售以及住宅这样的组合。 温哥华东部的Strathcona…

素里以及菲沙河谷房屋销售连续9个月创下新高 菲沙河谷房产局 (FVREB) 管辖区域内的房屋销售在2021年五月份再度创下新高，这已是该区域连续9个月均创造新的销售记录，同时挂牌量也接近历史最高水平。  在过去一个月，总共有2951笔交易成交，对比2020年5月疫情关闭期间增长267%，对比今年四月份下滑2%，并同时创下5月份最高的销售纪录。此前纪录为2016年的2911笔。  菲沙河谷房产局表示市场整体回应了庞大的需求量，虽然总挂牌数在过去三个月增加40%，但仍然不足以满足持续高走的需求量。  “我们看到较少的房产有多个出价，部分买家选择调整他们的出价甚至选择等待更适合的房子，因为选择更多了。”菲沙河谷房产局主席 Larry Anderson在一份声明中说道。  “我们离市场平衡还有很长一段路，不过目前的供给量正在指向一条正确的路。”  菲沙河谷的管辖区域包括素里，北三角洲，白石镇，兰里，Mission以及Abbotsford。 大温地区其他区域归属于温哥华房产局 (REBGV)。  费沙河谷房产局在素里的主要市场五月份有600笔独立屋成交，基础价格为142.9万加元，对比去年同期的108.7万加元提升不少。   本月素里联排屋的销售对比去年同期增加了248%，其基础价格从去年的57.9万加元涨到了今天的$69.7万加元。  不过，素里公寓价格的涨幅则没有这么大。基础价格从$399,200 涨到$446,000， 公寓销售量比去年同期增长了372%。  截止至上个月底，菲沙河谷房产局旗下的所有房子平均价格为100.9万加元，对比2020五月份的74.7万加元上涨了35%。  2021年5月份，费沙河谷房产局的挂牌数为历史第二高，接近2018年的纪录。 总共有3926个新挂牌，对比全同期增长78%，对比四月份下滑22%。  该月份截止到月底总共有5868个有效的挂牌，对比四月份下降3%，对比去年同期下降9%。  菲沙河谷2021年5月份销售数据：  独立屋  总销售：1193 （对比4月份 -5.6%，对比2020年5月份+311.4%）  挂牌数：2402 （对比4月份 -28.3%，对比2020年5月份+94.5%）  基础价格：$488,500 （对比4月份 +2.3%，对比2020年5月份+33.6%）  平均挂牌时间：14天  公寓房  总销售：781 （对比4月份 +12.5%，对比2020年5月份+308.9%）  有效挂牌：1277（对比4月份 -3.7%，对比2020年5月份 -12.4%）  基础价格：$1,323,300…

新贷款压力测试突然扩大到所有购房者，6月1日生效  5月21日，距离新的贷款压力测试生效仅剩数天，联邦政府宣布压力测试将适用于所有住宅买家，而不仅仅是那些首付超过20%的买家。  6月1日起生效，压力测试要求所有买房者按照5.25%的压力测试利率来计算贷款最高额 （目前测试利率为4.79%）。而事实上，绝大多数贷款机构都在提供低至1.5%的5年浮动利率。5月26日，汇丰银行甚至放出5年浮动利率低至0.99%（需满足部分条件）。  虽然购房者不是按压力测试利率来还贷，只是被测试他们在利率突增至压力测试利率的情行下仍有能力还款。尽管如此，突变的政策给业界带来不少震惊。  “我们没有预期新的压力测试会适用到只付20%以下首付款的买家。” 温哥华Green Mortgage Team的抵押经纪人Kyle Green说道。  此次压力测试会降低购房者4%到4.5%的借贷能力，Green说道。  这个改变会影响大多数卑诗省的购房者，因为省内超过80%的房贷都是没有保险的，即购房者至少支付了超过总价格五分之一的首付。  新的压力测试将会对所有六月一日或以后提交的贷款申请生效，如果想按照目前的测试利率，买家则需要在六月一日前提交申请。  已获预批的贷款也躲不过新的压力测试，Green说道。  温哥华房地产投资家和评论员Ozzie Jurock说，突如其来宣布的这个通知会让很多需要保险的买家，包括首次购房者，抢着在六月一日前成交。  “以为自己已获贷款的买家可能会发现自己并没有获得贷款”， Jurock在5月22日CKNW的电台节目Money Talks上说到。  加拿大按揭专业人士协会 (MPC) 发表了声明，表示对财政部长决定将压力测试扩大到带保险的购房者上深感失望。  值得注意的是，带保险的房贷通常都是年轻买家，新移民，近期离异，单亲家庭以及有财务困难的人，他们全都是想买入自己的居所。MPC说新的压力测试会伤害到那些最需要贷款的人。  “房价急速上涨，加大贷款难度会导致政府曾经许诺要帮助的那些加拿大人失去购房资格。”该协会表示。  温哥华市中心混乱的东区，纳税人成大业主  毫无疑问，这里是温哥华最凄凉的地带，它的贫民区。  数十年来，Hastings街从Dunlevy的Patricia酒店到Abbott的Woodward大厦，这五个街区一直都是温哥华社会问题最严重的地方。  毒瘾，无家可归者和有精神问题者毫无保留展现出来的同时，贫困，创伤以及绝望让很多生活在这个区域的人非常痛苦。  这样的街头悲剧 – 疫情期间更加恶化 – 已导致了多年的抗议，法律斗争和呼吁市长，省长，以及总理出面来解决危机。  作为回应，给吸毒者提供药物治疗，开放更多毒品注射屋，以及使拥有简单毒品合法化的运动仍在继续。  政府一直在增加社会福利，提供更多庇护所，并承诺提供更多帮助给有精神病患的人。  然而，这一带依然充满着绝望。同时Hastings街东西两边的房产已逐渐被卑诗省政府以及温哥华市政府购买用作社会保障住房。  一项Glacier Media针对Hasting五个街区内超90套房产的调查发现，有总计25个房产都是由省府和温市政府两个机构持有，专为提供目前以及未来的房屋。产权相当集中。  那么是谁拥有温市中心东区（Downtown Eastside – DTES）？  大多数拥有者是纳税人。  那么公共投资的最终目的是什么呢？自从2020年12月，大约9000万加币公共投资用于购买3个酒店，一个文物建筑，一个停车场以及一个庇护所。  编者按：Western Investor调查发现，BC省政府，通过BC Housing, 一直以远超政府评估价来购进物业，为有需要的人提供住所，包括在温市东区。省府去年购买的12个温哥华酒店总计为2.585亿加币，超过政府评估价1.307亿加币。  本周特色案例 真诚热心！  通过数月的交流以及商讨 …