凡盛资本一周地产金融新闻精粹 | 本周特色案例 | 06.09–06.14
温市府员工主任呼吁暂停 “零排放”要求
住宅建商们为新上任的温哥华市员工主任的一项提议点赞：暂停执行对新建独立屋以及联排屋要求“零排放”，暂停期为一年。
这个提议是改革本市住宅许可证申请长期积压的一系列措施之一。
市政府专员6月2日撰写的该报告将会提交到市议会，报告还建议取消执行在某些区域的建筑设计指导，并称市政府新的和旧的条条框框已到了让人奔溃的边缘。
打个比方：树木保护法则要求新建独立屋或联排屋提供一份树艺家报告，该报告将花费$1500加元并影响施工进度。
“我们法规的复杂程度，加上技术上的差距，新冠疫情的影响以及市府收益减少带来的资源局限，导致了申请需求量和市府处理申请能力之间无法继续维持的不平衡。” 近期新上任的城市经理Paul Mochrie说道。
温哥华住宅建筑商们表示，一个住宅的建筑申请长达两年以上。
“我们真心希望市府专员的建议能被市议会采纳，迈出提高申请效率和服务水平，以及减少批复等待时间各项措施的第一步。” 温哥华住宅建筑协会 (HAVAN) 首席执行官 Ron Rapp说道。
导致批准冗长的其中一个原因是市府要求新建房屋符合超高的减排标准，这是温哥华力争成为加拿大最环保的城市的措施之一。
该报告建议： “若零排放的条例往后延迟一年实施，市府专员可以在实施零排放管理框架之前，专注于清理手中积堆的申请。”
根据2019年温哥华住宅建筑协会的一份研究表明，实施零排放条例将给新建的独立屋增加约$48000加元的成本。
零排放指的是一个住宅能产生的能量比消耗的能量多，达到此目的通常需要更高效更环保的窗户，比正常更厚实的绝缘材料，太阳电池版以及其他措施。此为卑诗省目前建筑规范最后一步的目标。
Clay Construction Inc的创始人兼即将上任加拿大建筑协会主席 Larry Clay表示零排放正在被考虑收入加拿大全国建筑规范条例。
他还说道，新房增加几万加元建筑费用在像温哥华这样的高房价市场来讲对房价影响不算什么，但是在卑诗省或加拿大其他地方则不同。
温哥华市长Kennedy Stewart此前口头支持这项提议，说他听说建商们要找到符合这些条例的建材都有困难，例如三层高以下的房子必须电热供暖。
尽管卑诗省天然气很丰富并且很受购房者的欢迎，但天然气属于石油燃料因此不符合目前的建筑标准。 “供应链刚起步。” 市长说道。
六月一日起，西温和北温成为加拿大第一批建筑规范强制零排放的城市，实施卑诗省建筑规范的第五步。
工业开发商如何解决土地资源短缺？ 往“上”走
工业市场是温哥华商业地产界唯一一个过去20年没有跟上时代变化的板块。尽管面对着跟其他板块一样土地供应不足的问题，工业市场的问题更多在于其特殊的用途上以及工业土地的地点上，该市场可开发的土地正在快速流失而且难以将其他土地转换用途而来。
尽管温哥华工业地产开发商可能会越来越少土地可以用，他们在天上有很多空间可以发挥。此时此刻，越来越多的开发商充分利用这一点，选择往 “上” 建更多空间，而不是往 “横”的开发。
农业用地被土地委员会顽强的守护着，直接排除掉了很多潜在的土地变性可能性。 纵观地区内工业空置率在2%以下浮动， 而其中城市地区空置率则在1%以下，使得工业房产很难释放出来用作未来发展。疫情的影响则更加加剧了这样的行情，电商的大热使得可用的空间很快被供应商以及生产商抢走。
最终的结果是 “往上走”成了少数能够解决工业市场空间不足的方案。温哥华近几年有不少混合用途的建筑，例如轻工业用途配合办公室，零售以及住宅这样的组合。 温哥华东部的Strathcona Village 和Ironworks就是两个很好的例子。他们证明了工业用混搭商业用这个概念可以通过一个较为密集的开发形式来满足。
三月份，大温哥华都会区发布了一篇新的工业土地用途研究， “工业强化分析” 该研究指出高密度工业带来的挑战，而这里面几乎所有都能在市政这一层面上解决。 其中有放宽限高，停车，以及景观美化等要求， 但是同时调整市政费用以及开发批准进度。
有两个开发项目会被市场密切关注直至完工。
第一个是 8351 Fraser Reach Court，正在由Oxford Properties Group开发，预计2022年末完工。该项目位于Riverbend Business Park工业园内，面积为707000平方尺。它将会是温哥华首座两层高的分销物流大楼并且是由室外斜坡供暖。租约预计会很活跃，主要原因是总体市场条件。很少租客对此类新的建筑提出不满，因为独特的设计元素使空间得到更有效的利用。物流空间的需求量仍然保持在高位，如果整栋楼都被同一个租客租走也不为奇。尽管这不是一个混合用途开发项目，它代表着一个高密度工业用房的最新尝试。
第二个是Wesbild and KingSett近期公布在南温哥华的项目，Marine Landing。它把多层工业办公室的概念更推进一步，提供首层传统轻用工业空间，天花板高度26英尺。共计六层，每层的高度逐渐降低，最高层天花板高度为11英尺。大楼采用人员电梯，超大运货电梯和超宽楼梯，以避免这种综合用途的大楼里租客们可能面临的交通混乱。该大楼单位将会开始售卖，部分缓解租客们面临的急速上涨的工业租价（过去一年已增长8.4%，过去三年已增长30%）。
往后看大温地区的工业市场，通过衡量这些项目的成功，类似的项目开发指日可待，尤其是在市场的这两个方面：物流空间和分契式空间。设计上可以根据前车之鉴做出相对调整，“往上走”这个概念有着强劲的势头。市政面临的挑战则是如何快速开发，而这个问题会持续加重直到大家都适应了在高密度的工业环境。利益相关各方的灵活度将会是应对大温工业地短缺的解决方案。
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