凡盛资本一周地产金融新闻精粹 | 06.22–06.28

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BC省料将引领大流行后的复苏 根据Deloitte加拿大的最新报告,卑诗省将比加拿大其他所有省更好地度过COVID-19的经济动荡。“卑诗省经济将表现最佳,将出现最温和的低迷,最快回到COVID-19之前的水平,”Deloitte加拿大首席经济学家克雷格·亚历山大(Craig Alexander)在6月25日的展望中写道。 亚历山大说,在温哥华重新开启业务之后,我们仍然可以预见,卑诗省的“严重”衰退将比十多年前爆发的大衰退更为严重。他指出,卑诗省大部分地区COVID-19的影响严重破坏了经济,例如服务业和酒店业。“但是,如果我们看一下卑诗省的经济收缩和复苏,我认为您可能会发现收缩幅度小于全国平均水平,”他补充说,相对于全国水平,复苏也将“更加强劲” 展望中提到,BC省的经济在2020年将收缩约5%,而在2021年将增长6%以上。同时预计,加拿大全国的经济萎缩在2020年将达到5.9%,然后在2021年增长5.6%。 “很多原因与卑诗省成功拉平了新感染数量的曲线有关。卑诗省在这一方面做得比其他省都好。”亚历山大告诉BIV. 这位经济学家继续补充说,该省在处理最初的关闭和随后的经济重启方面也表现良好。比如“卑诗省认为住宅建筑属于必要的工作类型 , 因此一直保持开工”。“我认为卑诗省的这类政策决策加上良好的COVID-19的控制是使卑诗省表现更为出色的原因“。 他补充说,未来最大的挑战是第二波COVID-19袭击加拿大的可能性,特别是如果这会导致更多的封锁。展望指出:“只要不发生这种情况,并且全球范围内逐步重新开放,到2020年下半年加拿大的复苏就应该开始。” (来源: Westerninvestor) 多户房屋出租市场仍是一个强劲的投资避风港 尽管采取了极端政策,例如增加了外国购房者的税收,提高了物业税和增加租金的上限,但大温哥华地区和大维多利亚多户出租物业的表现却出奇地良好。这两个市场在2019年结束时的总销售额为12亿美元,其中大部分都在下半年完成。 凭借每年估计45,000的净移民人数,快速增长的技术工人,公寓空置率在1%范围内以及持续上涨的房价,出租的公寓楼将成为2020年温哥华和维多利亚最安全和表现最强劲的商业有形资产类别之一。 商业房地产投资者认识到多户出租公寓的内在价值: 收益率:由于土地短缺和竞争加剧,优质多户家庭出租资产收益率将保持在2.5%和3%之间。对于具有大型资产或需要大量资本升级的资产,收益率可能会略有上升。在城市核心地区,收益率将是最低的。 新建的专用出租公寓楼:随着政府对出租物业的支持举措,有吸引力的融资,增值性回报以及公寓市场的疲软,私人开发商越来越多地转向专用出租公寓开发。在2017年至2019年期间,建造了约7,000个单位,还有6,800个单位正在整个大温哥华地区的规划过程中。这些新的出租物业中有许多已售出。在2019年8月至2020年1月之间,在温哥华,兰里,素里和新威斯敏斯特市共交易了8栋新的专用出租公寓建筑,共1,015套。在大维多利亚地区,维多利亚,兰福德和皇家风景区的13栋新建的专门出租建筑中,共出售出837套。 机构资本与私人资本:传统上,私人资本投资者主导着多户房屋的销售。但是,随着新建专用出租房屋的规模增大和品质提高,机构资本正在流入这一领域。现在,房地产投资信托基金,养老金基金和主要的私募股权基金构成了大型新出租公寓楼的大部分购买群体。私人资本和当地买家在租金收入表现不佳的老年公寓、具有重新开发部分的建筑物、准备重新定位的建筑物以及小型新建建筑(60套或更少)的市场上仍然具有竞争力,这些区域在大型机构投资者中并不太受欢迎。 机会:截至2020年2月,投资者可以获得超低的利率,比如加拿大十年期房屋抵押与住房公司(CMHC)的融资的利率可在2.35%至2.5%的范围内获得。为新的收购或资产再融资获得长期与低成本的CMHC债务是谨慎的做法。 对于私人资本投资者,建议您寻求具有某些或全部以下属性的多户家庭机会:妥善维护的建筑物;核心区域内具有便利设施的建筑物,包括附近现有或计划中的快速交通;具有租金收入上涨机会的物业或具有现有或未来重建机会的物业。 (来源: Westerninvestor) 免责声明:版权归作者所有。若未能找到作者和原始出处,还望谅解,如原创作者看到,欢迎联系“凡盛资本”认领(可发邮至:team@fansoncapital.com 或直接在公众号留言),如觉侵权,敬请通知“凡盛资本”我们会在第一时间删除。谢谢!平台微信公众账号:FANSONGROUP。投稿、商务合作(微信号:fansongroup) WWW.FANSONCAPITAL.COM 商业贷款致电:778-987-7838 住宅贷款致电:778-996-6736 5838 Cambie St, Vancouver, BC V5Z 3A8

 凡盛资本一周地产金融新闻精粹 | 06.15–06.21

凡盛资本一周地产金融新闻精粹 | 06.15–06.21

温哥华办公楼市场需求将持续强劲 自COVID-19出现三个月以来,一份新报告强调了虽然疫情对温哥华市中心办公楼市场产生了短期影响,但在大流行之后,中长期内的前景将十分乐观。世邦魏理仕(CBRE)温哥华的全国投资团队表示,转租行为使办公室的空置率从大流行前的严重短缺状态的2.2%上升至4%(仍处于低空置率)的水平,而转租活动从2019年底的37家增加到本周的90家—总共约500,000平方英尺。 温哥华市中心的现有转租中,仅有6处面积超过10,000平方英尺,只有5处面积大于 20,000 平方英尺的房屋。由于暂时的不确定性使转租活动增加,一些租户暂停签定租赁合同或拒绝办理入住。在大流行之前,温哥华市中心的办公楼市场有望迅速消化390万平方英尺在建办公空楼的新供应,该供应在过去几个月中一直没有延误。在建办公空楼将占温哥华市中心办公楼市场的16%,其中有66%的空间是在危机爆发之前被预先租赁的,这被认为是很高的预先租赁率。 大流行前的预计是,到2024年空置率将达到4%,但现在预计将升至7%,仍处于8%的健康”平衡办公市场”率之下。CBRE强调,这是一个”极其保守的预测”。报告称:“尽管目前需求已减弱,但鉴于宏观经济基本面强劲,随着经济开始开放,我们预计COVID之前的需求趋势将在很大程度上恢复。”分析人士称,预计卑诗省的经济反弹有望在2021年引领所有省份,交通基础设施和能源等重大建设项目将成为经济复苏的催化剂。 该报告承认,COVID-19将对实体工作空间产生持久影响,特别是房东和租户对健康方面的处理以及远程工作的出现。不过分析人士认为,对于在家工作的渴望被高估了,还有其他因素如孤独,晋升率降低以及“人类固有的竞争因素“等,公司会考虑为员工提供更大的工作空间。 报告还称:“从历史上看,与全球大多数市场相比,温哥华基本上仍然是世界上最强大的办公市场之一。”世邦魏理仕(CBRE)报告说,温哥华主要办公场所房东的租金收取率超过90%,并且在大流行最严重的时期不断增加。大流行对租金,房东收入和办公楼价值的影响预计将很有限。此外,温哥华的科技行业预计将继续成为办公空间需求的重要推动力,该市的高科技产业一直在带来人口增长并吸引高技能移民。 (来源: DailyHive) 温哥华住房市场在寻求新的平衡:从公寓转向租赁 温哥华住房市场在寻求新的平衡:从公寓转向租赁温哥华正在考虑首次使用新的租赁区划权,提议进行修改以使开发商更容易在许多商业区建造更高的公寓,如果他们选择开发出租公寓而不是卖售公寓。温市高级住房规划师EdnaCho表示,本周将在市议会提出的此项修订案是该市政府试图转向所谓的‘房屋的正确供应‘。 随着越来越多的温哥华人无法拥有房屋,“正确的供应”包括更多的专门租赁公寓,尤其是适合家庭的出租公寓,而不是高端公寓和对许多当地人来说过于昂贵的独立屋。 在规划部门称为“C-2区”的区域(沿街区划分为四层,混合的商业和住宅开发区),开发商长期以来一直青睐更有利可图的售卖公寓项目,而不是出租公寓项目。 Cho说,一般来说,如果一年中温市收到约9份混合用途开发申请项目,那么大概有7份是申请开发售卖公寓,只有2份是开发出租公寓。本周在座谈会的提案试图通过允许开发人员在这些区域已经允许的四层基础上再增加两层(如果他们是出租而不是售卖)来改变这种房屋供应平衡。 拟议的章程依据了NDP2018年的决定,允许各市限制房屋保有权为出租。通常情况下此方式被称为“仅出租区”,但在这种情况下,它不仅仅只是出租,因为在这些C-2区域中仍允许开发四层的售卖公寓。但是,新的出租区域划分方式将使该城市能够提供额外的高度和密度补贴,特别是用于出租房屋的开发。 这些变化可能会影响城市的许多主要街区:金斯威(Kingsway),西四街(West4th Avenue),南弗雷泽(SouthFraser),邓巴街(DunbarStreet)和阿布特斯村(ArbutusVillage)的一部分。新的分区将不适用于最近完成规划的区域,例如Marpole,Grandview-Woodland和Cambie走廊,或者不适用于Broadway走廊,这些区域已有其特定规划。 当前,寻求额外密度的开发商需要向市府申请改规划,这会增加大量的时间、金钱和不确定性。拟议的修订将允许开发商跳过该规划步骤,而直接跳转到满足特定条件的项目的最多六层的开发许可申请。 粗略的模板如下所示:底层将是商业/零售空间。第二层将是商业的,例如办公室,或住宅。其余楼层均为出租公寓,其中35%必须适合家庭,有两个或两个以上的卧室。这些项目还需要符合绿色建筑标准。如果本周市议会将这一变更提交给今年夏天晚些时候举行的公开听证会,则修订后的章程可能会在今年秋天生效。 (来源: VancouverSun) 温市中心West End 新建且昂贵的出租公寓需求强劲 温市中心West End 新建且昂贵的出租公寓需求强劲 温哥华市中心West End一栋新建的专用出租公寓的业主表示,他惊讶于已成功出租掉租金昂贵的108套房屋中的三分之一。 拥有位于Bidwell街1188号一座22层高的建筑的RelianceProperties总裁兼首席执行官乔恩·斯托维尔(JonStovell)表示,零售业和酒店业的经济衰退和失业情况非常明显,但“更多不在这些行业工作的人仍在工作。”斯托维尔说,Reliance自去年11月开盘以来已经签约的35个租户中,约有25%告知公司,他们来自省外或外国,将在温哥华开始新的工作。 其中包括DebasishDutta, 3月中旬,他和他的配偶在旅行限制之前从爱达荷州的博伊西搬到温哥华。Dutta一直在温哥华为美国一家”进入AI和机器学习”的公司远程工作。而他的配偶,拥有数据科学背景,已开始在本地公司的工作。 根据Reliance公司的数据,Bidwell的昂贵租金——每月在2190加元至4700加元之间,不包括顶层公寓——使得租客池有限。事实上,“即使在大流行期间,他们在相对较短的时间已经能够租赁这么多的单位,我认为这是相当令人惊叹的,这显示了需求,”Ferreira说。 他补充说,”考虑到每年租金上涨的限制”,开发出租公寓的开发商正在牺牲他们可以吸引的高薪消费者。“人们误以为持有这些建筑物对于那些建造它们的人来说都是摇钱树。他说,”事实上建造它们是一项巨大的财务承诺,因为只有出售公寓才能迅速收回成本“。 (来源: VancouverSun) 免责声明:版权归作者所有。若未能找到作者和原始出处,还望谅解,如原创作者看到,欢迎联系“凡盛资本”认领(可发邮至:team@fansoncapital.com 或直接在公众号留言),如觉侵权,敬请通知“凡盛资本”我们会在第一时间删除。谢谢!平台微信公众账号:FANSONGROUP。投稿、商务合作(微信号:fansongroup) WWW.FANSONCAPITAL.COM 商业贷款致电:778-987-7838 住宅贷款致电:778-996-6736 5838 Cambie…

 凡盛资本一周地产金融新闻精粹 | 06.08–06.14

凡盛资本一周地产金融新闻精粹 | 06.08–06.14

BC地产协会(BCREA)预测大温住宅销量将于2021年暴涨57% BC省地产协会BCREA周三发布了二季度最新预测报告,称大温楼市由于被压抑,将在明年出现强劲复苏,到2021年,房价销量将暴涨57%! 报告说,在受到2018年和2019年多重政策打压的重创之后,大温住房市场料在今年回复正常轨道。但是,这种复苏希望因全球COVID-19大流行而提前结束,整个经济笼罩着不确定性。 由于经济活动的停顿,以及社交距离的要求,房屋交易市场活动大减,导致今年早春的销量跌至前所未有的低点。地产协会预测今年夏天销量仍会处于低于正常销量的水平,但随着经济逐渐重新开放以及买卖双方适应新常态,整个夏季结束前应该会开始强劲复苏。 BC地产协会的基准预测是,到2020年末,低陆平原房屋销售将恢复到COVID-19之前的水平,并在受压抑的需求和历史低利率的推动下,到2021年实现强劲复苏。预计今年大温地区的房屋销售将放缓至20,500套,比2019年下降20.2%, 然后在2021年跃升57%至32,200套。同样,BC地产协会预计2020年菲沙河谷地区的住房销售将下降23%,然后反弹。而奇利瓦克(Chilliwack)地区将在2020年减少16%,然后到2021年增加40%。 今年大温地区的平均房价预计为$ 1,010,000,比2019年的平均价格高出2.4%。到了2021年,房屋的平均价格预计将会上涨4%, 而房屋销量更是会在2021年暴涨57.1%,其中,独立屋销量将上涨50%,公寓销量将上涨63.2%,联排屋销量则将上涨45%。 这次衰退的不同寻常之处在于,与其说由于销售下降和积极的卖家大量涌入导致库存迅速积累,不如说整个春季的挂牌总数都在下降。新房建设从2019年的创纪录水平降至温和水平,在大流行期间确实有所放缓,但仍处于相对强劲的水平。尽管现在不是正常时期,并且仍然存在巨大的不确定性,但在经济衰退的初期,房价一直保持坚挺。如果没有急剧增加的存货,那么急剧放缓的销售对房价的最终影响可能会有所减弱。 (来源:BCREA) BC低陆平原(Lower Mainland)第一季度多户住宅销售金额飙升900% BC省低陆平原商业房地产交易量在2020年的前三个月飙升至21.5亿加元,比2019年第一季度的15.7亿加元增长了37.2%。 虽然大多数房地产类型的销售额和售价都有所增长,但土地和多户租赁建筑加起来占总交易金额的一半以上。 根据大温房地产局(REBGV)运营的商业房地产系统Commercial Edge的数据,到2020年第一季度有375个商业房地产销售,比2019年第一季度的338个销售增长10.9%。 REBGV主席Colette Gerber说:“第一季度是在COVID-19大流行刚开始的几周结束的。虽然第一季度的销售额和价值都有所增长,但是现在评估商业市场如何受到社交距离规则以及由COVID-19带来的其他影响还为时过早。我们将在第二季度进行进一步的观测。” 2020年第一季度地产类别: 土地:2020年第一季度有105宗商业土地出让,比2019年第一季度的94宗土地出让增加了11.7%。土地出让的销售总额在2020年第一季度为8.53亿加元,比2019年第一季度的7.37亿加元增加了15.8%。 多户住宅:2020年第一季度有15个多户住宅土地出让,比2019年第一季度的8处出让增长了87.5%。多户住宅出让的销售总额在2020年第一季度为6.26亿加元,与去年同期的6200万美元相比,惊人的增长了903.8%。 办公和零售:2020年第一季度共有135处办公和零售出让,比2019年第一季度的140处下降了3.6%。办公和零售的销售总额在2020年第一季度为3.18亿加元,与2019年第一季度的3.73亿加元相比,下降了14.9% 工业:2020年第一季度有120处工业用地出售,比2019年第一季度的96处增长了25%。2020年第一季度工业的销售总额为3.59亿加元,较2019年第一季度的3.99亿加元,减少了10.1%。 (来源:westerninvestor)