凡盛资本一周地产金融新闻精粹 | 本周特色案例 | 03.02–03.08

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近期利率上涨对于房地产市场意味着什么?尚无大碍! 

最近几周政府长期债券收益率的上升使很多投资者,包括房地产投资者,感到紧张。自年初以来,加拿大政府10年期债券基准收益率在3月5日达到1.50%,这将近100个基点的涨幅使市场感到意外。这是2020年1月份大流行以来的最高点。 

对通胀的预期上升通常被认为是利率上涨的原因。随着加拿大和全球COVID-19疫苗的到来,经济复苏的时机和“恢复正常”的时机似乎已经到来。 GDP增长强劲总是意味着更大的潜在通货膨胀压力,但是鉴于决策者通过大流行采取的大规模财政和货币刺激措施,金融市场现在似乎担心通胀失控的风险。这也是美加地区债券收益率涨幅如此之快的主要原因。 

尽管利率上涨的速度让人感到既惊讶又不安,但了解一下事情的来龙去脉还是很有必要的。首先,从历史角度来看,长期债券收益率仍然非常低,仍远低于2018年2.50%的周期性高点。其次,利率上升不一定是”坏事”,反映了人们对经济正在好转的预期。这对资产价格也不一定是件坏事。最后,这可能是最重要的一点,即利率尽管最近有所上升,但实际利率(即经通胀调整后的利率)仍为负值。例如,加拿大央行首选的通胀率(CPI-trim)仍保持在2%。这表明,截至上周末,10年期GOC债券的实际收益率仍为-0.2%。负的实际利率意味着,经济仍处于异常疲弱的状态,并且有大量的产能过剩。综上所述,尽管近期利率飙升,但几乎不可能达到扼杀经济的水平。 

由于房地产像债券一样,对利率变化高度敏感,因此投资者面临的一个关键问题是利率的快速上升是否会对房地产估值产生负面影响。简短的答案可能不会。这主要是因为房地产收益率(包括资本化率)与长期债券收益率(即无风险利率)之间的利差(即风险溢价)仍处于历史高位。 

用CoStar的加拿大工业地产的基准投资回报率来解释:鉴于工业行业坚实的基本面基础和在投资者中是首选房地产类型的地位,该行业的回报率在大流行中持续压缩。我们估计,截至3月初,加拿大的工业地产投资回报率平均为5.27%,这与10年期中国政府债券收益率的差距为377个基点。可以理解,房地产的“风险溢价”在2020年大流行最黑暗的时期更高,但目前这个水平与2018年的价差相比,或是与300个基点的长期利差平均水平相比,还是非常可观的。换句话说,尽管利率上升而且回报率被压缩,工业地产投资者仍得到了丰厚回报。 

当然了,如果利率在接下来月份继续攀升,这些具有吸引力的资产回报率会受创。从牛津经济学人的预期来看,长期利率在2023年末之前不太可能会涨过2.0%。其中一个主要原因是,包括加拿大央行在内的各国央行承诺,在经济接近全面复苏之前,它们将尽一切可能通过量化宽松等市场操作保持低利率。如果是这样的话,投资者们可以松一口气,因为短期内利率不会大涨,他们的房产价值也不会很快受到影响。 

来源:(CoStar)

二月份素里,费沙河谷平均房价涨幅达两位数 

费沙河谷的平均房价在二月份上涨两位数。房产局的数据表明对比去年同期,平均房价增长25.3% 

这样的增长表明费沙河谷房产局管辖的市场有着强大的需求。这包含了素里(Surrey),北三角洲(North Delta),白石(White Rock),兰里(Langley),阿伯茨福德(Abbotsford)和米申(Mission)。 

今年二月份,综合市场中:  

  • 独立住宅的平均价格升至$1,356,006,对比去年同期增长了27.6%。 
  • 联排屋的平均价格上涨到$669,099,对比去年同期增长了14%。 
  • 而公寓的平均价格涨到$443,698,对比去年同期增长了10.6%。 

费沙河谷房产局在上周二的媒体发布中报告道,在二月份共有2,815笔房屋成交。对比去年同期增长108%, 对比一月份则增长64%。 

他们说道:“从历史角度来看,二月的销售比过去10年的二月份平均值高出88%,并比前记录的2,387(2016年2月)高出18%。” 

董事会主席克里斯(Chris Shields)表示费沙河谷的市场已进入“新的领域”。“我们从未在费沙河谷见过如此持续的住房需求。” 

在同一个发布中,费沙河谷房产局的首席执行官Baldev Gill预测,随着该省COVID-19疫苗的接种速度加快,市场将会有更多的挂牌。 

该局表示2月份的库存量为4,120套,对比去年同期的5,741套下降了28%,这是2月份的“有史以来最低”。 

在素里,二月份独立屋的平均房价上涨到$1,460,184,对比去年同期上涨了26.8%。联排屋的平均价格上涨到$690,750,对比去年同期上涨14.4%。而公寓的平均价格上涨到$447,163,对比去年同期上涨11.6%。 

来源:(Straight)

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